Вы взяли кредит и купили отличный кирпичный дом, но зато теперь есть где воспитывать детей и встретить старость. Да вот незадача: в подвале постоянно скапливается вода, а однажды после дискотеки стены вашего убежища дали трещину. Почему? Кто отвечает за качество постройки частного дома и как его проверить?
Дом оказался не совсем кирпичным, фундамент не очень надежным, а участок находится в зоне подтопления. Вы не знали? Хозяин вас уверял, что все отлично, риелтор (ведь вы покупали дом с помощью солидного агентства!) тоже не предупредил о возможных проблемах. Они все воры и обманщики?
Вовсе нет. Задача хозяина: продать дом. Задача риелтора: найти для вас самый выгодный по цене вариант и оформить сделку. А вы – типичный городской житель, наконец-то вырвавшийся на просторы матери-природы, откуда вам знать о том, что просто ниоткуда, из земли, в подвале вашего дома может появиться вода, а при включении утюга в розетку вся улица лишится электричества и ЖЭК (о, ужас!) вам не поможет?
Проверка проверке рознь
Нет, конечно, вы не «чайник», и перед тем как оформить куплю-продажу недвижимости, позвали знакомого знакомых, который работал прорабом на стройке. Дяденька приехал, походил, посмотрел, постучал по углам ногой, включил воду в кране и сказал: «Годится»...
Ах да, еще приходили оценщики: целых двое! Осмотрели дом, сообщили, что на соседней улице гораздо хуже, а продается дороже. Вы обрадовались удачной покупке. Кто бы сомневался в том, что вы все сделали правильно. И что теперь делать?
После драки кулаками не машут, и вам придется либо продавать это чудо-строение, либо вкладывать в его ремонт кругленькую сумму. Только не нужно говорить, что жизнь в частном секторе не для вас, просто проверять товар перед покупкой следовало тщательнее.
Существуют специальные фирмы, которые проводят строительную и земельную экспертизы. Эти люди по вашей просьбе приедут на предполагаемый объект покупки, и в течение 2–3 часов проведут полное обследование почвы, дома и стройматериалов.
Они постараются пообщаться со строителями (если это, конечно, не приезжие, которых после окончания строительства и след простыл), потребуют у продавца акт на проведение скрытых работ, инженерную документацию и сертификаты качества на стройматериалы, а после этого выдадут свое заключение. И будьте готовы к тому, что заплатив экспертам за работу около 1000 долл., дом вы не купите.
Но, выплатив такую кругленькую сумму, вы оградите себя от неприятных неожиданностей после заключения сделки. Например, будете уверенны в том, что для стройки использовали не радиоактивный песок, и не чернобыльские леса, а причиной постоянной аллергии в новом доме среди красивой природы являются не бывшие в употреблении стройматериалы, дешевый лак и краска, а заведенный, как и положено на новом месте, красивый кот.
Вам пришло постановление о том, что через ваш участок должна проходить кольцевая дорога? Повестка в суд, где вам рассказали о незаконном переводе целевого назначенья этой земли? Но у вас же на руках акт на землю! Увы, любой мало-мальски грамотный юрист скажет вам, что он ровным счетом ничего не значит. Земля, особенно рядом с городом, требует тщательной проверки юридической истории и чистоты. Нотариус и риелтор смотрели документы?
Да, они проверили чистоту сделки, но незаконный перевод целевого назначения участка, как правило, происходит задолго до того, как он оказывается в собственности продавца. Что делать? Обратиться в юридическую фирму, которая производит детальную экспертизу. Иногда, очень редко, агентства недвижимости могут помочь вам в этом вопросе, но за отдельную плату.
Перспективы
А нет ли фирмы, придя в которую вы получите полную экспертизу – так, чтобы не бегать, а решить все вопросы в одном месте? Увы, пока что нет.
«Вопрос о создании организации, в которой можно было бы полностью проверить объект: его юридическую чистоту, качество и экологичность строения, дать оценку рыночной стоимости уже давно назрел», – говорит глава Союза специалистов по недвижимости Анатолий Топал.
Сейчас идет работа над проектом и в ближайшее время такие фирмы должны появиться. Проблема в другом: во-первых, сколько покупатель готов платить за такую услугу, а во-вторых, насколько это выгодно риелторам? Выложить кругленькую сумму, а потом отказаться от покупки наш человек не привык.
Да и агент не обязан гарантировать качество покупки – он всего лишь посредник, который помогает выгодно купить или продать. Он нашел объект, договорился о сделке, а вы своей экспертизой лишили его заработка и он должен будет продолжать поиски! Решение о том, насколько вам нужна подобная услуга и готовы ли вы за нее платить, остается за вами. Мы можем только пожелать: удачной покупки, господа!
Необъяснимо, но факт
Проекты зданий до 200 кв. м (не включая мансарды) с мощностью котла отопления до 500 киловатт не подлежат комплексной государственной экспертизе. Считается, что это дачный дом, так записано в ГСН (государственных строительных нормах). Именно в этих домах можно обнаружить максимальное количество неожиданностей.
Что проверяют строительные эксперты
Не заходя:
- Размещение дома на участке – не нарушены ли пожарные нормы. Особенно это актуально в городе, потому что земельные участки маленькие, а дома строят большие. И крыши нависают на соседние участки или вообще почти касаются друг друга.
- Имеющиеся инженерные и канализационные сети в районе (сотрудничество с городскими властями позволяет выяснить напряжение и другие технические возможности).
- Проверка из чего дом построен. Очень часто кирпичные дома оказываются в действительности только облицованными кирпичом, под которым скрывается пенобетон.
- Изучается проект дома.
- Проверяеться уклон вокруг дома. Он должен быть достаточным для того, чтобы обеспечить отток воды.
Смотрят в доме:
Начинаем с проверки чердака. Эксперты изучают, как уложена кровля и система водоотвода с кровли: проверяют, как утеплены перекрытия, как осуществлена паро- и гидроизоляция кровли, обработана ли стропильная система антисептиками. Затем следует проверка дымохода. Спускаясь вниз, обращают внимание на качество и правильность осуществления отделочных работ.
Немаловажно определить правильно ли выдержаны уровни полов и стен (допустимый уровень перепада пола в комнате и коридоре 2 см). Как правило, эту проверку не выдерживает никто. А это означает, что со временем красивый пол может начать отслаиваться от перекрытия. В результате пол придется срывать.
Так же проверяется выполнение гипсокартонных работ. На потолках проверяют, выдержан ли шаг между профилями, на которых крепятся листы. Не менее важен уровень полов в ванной, поскольку если пол в ванной выше, то в случае чего вся вода будет вытекать в коридор.
Не забываем и о внутренних инженерных системах. Эксперты изучают номенклатуру оборудования, выясняют, соответствует ли система метражу и характеристикам помещения. Герметичность труб проверяется с помощью специального пресса и манометра. Если в условиях проверки трубы выдерживают заданное напряжение, многократно превышающее штатное, то есть надежда, что в ближайшие годы ваши трубы не дадут утечки.
Фундамент тоже осматривают, но по возможности. Ведь если дом без подвала, сделать это крайне сложно.
