Так, у консультантов по коммерческой недвижимости есть неписаное (а кое-где его уже успели и зафиксировать) правило: при подборе офиса для банка или юридической компании проверь, чтобы другой банк или юридическая компания находилась не менее чем в 7 километрах от этого места. В густонаселенном и активно развивающемся городе соблюсти это правило подбора офиса, наверное, бывает непросто – нет никаких гарантий, что там, где сегодня стоит жилой дом, завтра не появится новый офис… Но это уже другая тема.
Соседи по офису - близко, выгодно, удобно
В офисном сегменте есть ряд арендаторов, для которых важен такой критерий, как соседство. Как правило, это крупные западные или российские компании с уже сложившейся философией бизнеса и продуманной маркетинговой стратегией. При выборе офисного здания они преследуют не только имиджевые, но и деловые цели. Во-первых, они находят в арендодателе надежного делового партнера и, во-вторых, могут рассчитывать на то, что в соседних офисах будут компании с примерно одинаковым уровнем личной и корпоративной культуры.
На московском рынке уже были прецеденты, когда крупные компании были недовольны своими соседями по офисному центру. От этого никто не застрахован, такое может произойти и в офисных зданиях класса «А». Во многом это зависит не только от правил, вводимых арендодателем, но и от самих арендаторов – соблюдают ли они их.
Большинство компаний, арендующих площади в крупных офисных центрах, имеют развитый бизнес, корпоративную культуру и не только предъявляют определенные требования к работникам при приеме на работу, но и в дальнейшем проводят с ними тренинги и ведут политику продуманного внутреннего PR. Другой аспект вопроса выбора соседа – чисто деловой. Некоторые компании подыскивают офис ближе к партнерам или наиболее крупным клиентам. Это облегчает документооборот, сокращает временные затраты на общение компаний. Некоторые компании при поиске офисных помещений для себя резервируют какое-то количество метров там же для компании-партнера.
Якорь в офисном центре
Ни для кого, наверное, не секрет, что арендодатели предпочитают сдавать помещения в офисных центрах большими площадями. Однако позволить себе аренду крупного офиса могут только известные компании. Как следствие, в любом крупном офисном центре обязательно есть своеобразный «якорь», который создает реноме офисного центра и привлекает туда арендаторов высокого уровня.
Эту ситуацию хорошо иллюстрирует пример Внешторгбанка, который будет занимать 60 тысяч кв. метров в башне «Федерация». В качестве аналогичного примера можно называть прецедент аренды компанией Microsoft большого числа офисных площадей в бизнес-центре «Крылатские холмы». То, что Microsoft на самом раннем этапе строительства офисного центра поверила в девелоперов этого проекта, стало для других потенциальных арендаторов своеобразным сигналом, что здесь будут офисные площади, отвечающие самым высоким мировым стандартам. Это привлекло в офисный центр немало других клиентов.
Затраты на офис – ничто, имидж – все!
Известные марки, заботясь о собственном имидже, требуют от собственника офисного здания соседей своего уровня. В свою очередь арендодатель, заботящийся о правильной концепции офисного центра, не отдает самые выигрышные площади малоизвестным маркам. Им, как правило, отводятся верхние этажи офисного здания.
Консультанты, разрабатывающие имидж компании (как правило, в этом качестве выступают крупные рекламные агентства), могут рекомендовать ей покупку или аренду офиса определенного уровня. Понимание того, где будет находиться офис, должно возникать уже на этапе создания бренда. Любой бренд несет в себе обещание, и расположение офиса должно этому обещанию соответствовать. Тем более что офис – это место, куда приезжает клиент, где проводятся деловые встречи, именно там у клиента складывается первоначальное мнение о компании, с которой он будет иметь дело. Соседи по офисам подбираются по образу и подобию, поэтому соседство, особенно если оно удачное, тоже может стать частью вашего имиджа. Но, как и в жилых домах, никто не застрахован от неприятного соседства. За исключением, наверное, офисов класса "А".
В то же время наличие подписанных договоров аренды с известными брендами часто помогает в дальнейшем продвижении офисного центра, то есть способствует формированию имиджа офисного центра в целом. Компании-бренды, как правило, являются более требовательными к офисному центру клиентами, и подписанный с ними арендный договор формально является подтверждением успеха офисного центра.
Конкуренты в офисном центре - выйти из строя!
Кроме желанных и модных соседей в любом офисном центре вашим соседом может оказаться прямой конкурент. Как избежать столь неприятного стечения обстоятельств? В профессиональных крупных офисных центрах концепцию подбора арендаторов, как и маркетинговую стратегию, прописывают консультанты. Для этого сначала производится зондирование территории и определяется, где какие направления торговли или услуг лучше разместить.
После этого для каждого из направлений выбираются желаемые бренды – наиболее востребованные, успешные и отвечающие концепции офисного центра. Ни один арендатор офисного центра не может диктовать собственнику состав арендаторов. Однако он может высказывать свои пожелания не размещать в офисном центре прямых конкурентов, и, как правило, арендодатель идет ему навстречу.
Бывает и так, что вновь приходящие в офисный центр компании отказываются снимать там офис, узрев в уже разместившихся арендаторах своих конкурентов. Причины понятны: если для компании важен клиентский поток, то скорее она предпочтет тот офис, где не будут представлены компании, работающие в том же сегменте. Однако, многое зависит от сегмента рынка, в котором работает компания и бывают ситуации, когда наличие прямых конкурентов не является отрицательным фактором для арендатора офиса.
Выбор офиса: куда пойти, куда податься?
Куда обратиться взыскательному клиенту, озабоченному проблемой потенциального соседства в офисе? Конечно же к консультанту. Именно консультанты по коммерческой недвижимости решают такого рода задачи. Они являются для них самыми обыденными и, по заверениям специалистов всех без исключения компаний-консультантов, нимало не отразятся на цене услуги.
Выбираем офис: купить или арендовать?
Сегмент офисной недвижимости привлекает наибольшее число инвесторов, чему способствует высокая доходность и динамика рынка. Вложение в покупку и перепродажу офисов также является выгодным заработком. Но при выборе между покупкой и арендой офисного здания большая часть компаний выбирает аренду. С чем это связано?
Арендовать офис проще, чем купить
Аренда офисов является более простой операцией, чем покупка. Аренда офисного помещения может занять всего один день – если осмотр офиса устроил клиента, юристы за день могут составить договор, который подписывают обе стороны. Само оформление документов действительно может быть быстрым, но поиск офиса для аренды может занимать от нескольких месяцев до года – если компания внимательно отнесется к критериям выбора офиса: району, местоположению будущего офиса, необходимым площадям.
В отличие от аренды, покупка офиса может занять от двух месяцев – минимальный срок оформления всей документации, включая процедуру закрепления права собственности, права собственности на землю, оформления договора купли-продажи. Для покупки офисного здания потребуется год, включая инвестиции в объект на уровне проектирования. Если компания выбирает офис «для себя», то будут учтены и качество здания, и телекоммуникации, и количество площадей будет пропорционально числу будущих сотрудников офиса. При этом, как констатирует аналитик, для покупки офисного здания с целью дальнейшей перепродажи эти факторы не будут столь важны: главным здесь будет критерий учета прибыли.
Офис: прибыль и издержки
Аренда офисных площадей является более выгодным вложением, у специалистов рынка даже есть такая поговорка – по аренде платить придется только издержки, а для покупки офиса понадобятся капитальные затраты.
Какие цели, такой и офис
Разумеется, есть разные подходы к этим процессам – в зависимости от задач, которые ставит перед собой клиент. Если клиент хочет арендовать офис – это одна задача, а если есть желание купить офис с целью перепродажи или сдачи в аренду – другая.
Существуют компании, которые специализируются на покупке с целью перепродажи или сдачи офисов в аренду – в этом случае офисное здание продается как «готовый бизнес» вместе с арендаторами, и риелтор может рассчитывать на двойную выгоду – получения комиссионных и при продаже офисного здания, и при дальнейшей сдаче офисов в аренду. После покупки и сдачи в аренду возможна дальнейшая продажа офисного здания, в таком случае выгода окажется двойной. Вообще, если компания инвестирует в покупку офисного здания с целью сдачи его в аренду, это приносит в среднем 12% в год.
Выбор офиса зависит прежде всего от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Поэтому предпринимателям следует проанализировать предложения рынка, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение.
Если коммерческий проект запланирован на 1,5-2 года, то целесообразнее арендовать офис. Класс офиса зависит от потребностей бизнеса и возможностей владельцев. Если же компания прогнозирует ведение собственной деятельности на срок более трех лет, то целесообразнее инвестировать средства в покупку офисных площадей. В случае ухода компании с рынка офис можно выгодно продать.
Выгоднее инвестировать в покупку офиса. Если есть возможность…
Предложения по продаже офисного здания на рынке коммерческой недвижимости единичны, в отличие от количества предложений по аренде. Это связано со спецификой спроса: большинство компаний арендуют офисное здание, а не покупают. Не каждая компания может позволить себе вывести из оборотных средств необходимую сумму для покупки офиса, которая окупится только в течение 5-6 лет. В таких случаях компании прибегают к возможной операции «селфс-бэк», похожей на ипотечную – офис покупается, но после покупки берется кредит в банке.
На сегодняшний день рынок ипотеки коммерческой недвижимости только начинает развиваться. Возможность приобрести офис или торговое помещение с помощью кредита для среднего или малого бизнеса является одним из оптимальных решений для проблемы покупки помещения. Как правило, доходность в отдельных сегментах бизнеса составляет 25-30%, а ставки по ипотечному кредиту колеблются от 12 до 16 %. Таким образом, получается, что выгоднее привлекать кредитные средства для приобретения коммерческой недвижимости, чем брать средства из оборота. По этой же причине интерес к таким кредитам проявляет и крупный бизнес.
