Вы взяли кредит и купили отличный кирпичный дом, но зато теперь есть где воспитывать детей и встретить старость. Да вот незадача: в подвале постоянно скапливается вода, а однажды после дискотеки стены вашего убежища дали трещину. Почему? Кто отвечает за качество постройки частного дома и как его проверить?
Дом оказался не совсем кирпичным, фундамент не очень надежным, а участок находится в зоне подтопления. Вы не знали? Хозяин вас уверял, что все отлично, риелтор (ведь вы покупали дом с помощью солидного агентства!) тоже не предупредил о возможных проблемах. Они все воры и обманщики?
Вовсе нет. Задача хозяина: продать дом. Задача риелтора: найти для вас самый выгодный по цене вариант и оформить сделку. А вы – типичный городской житель, наконец-то вырвавшийся на просторы матери-природы, откуда вам знать о том, что просто ниоткуда, из земли, в подвале вашего дома может появиться вода, а при включении утюга в розетку вся улица лишится электричества и ЖЭК (о, ужас!) вам не поможет?
Проверка проверке рознь
Нет, конечно, вы не «чайник», и перед тем как оформить куплю-продажу недвижимости, позвали знакомого знакомых, который работал прорабом на стройке. Дяденька приехал, походил, посмотрел, постучал по углам ногой, включил воду в кране и сказал: «Годится»...
Ах да, еще приходили оценщики: целых двое! Осмотрели дом, сообщили, что на соседней улице гораздо хуже, а продается дороже. Вы обрадовались удачной покупке. Кто бы сомневался в том, что вы все сделали правильно. И что теперь делать?
После драки кулаками не машут, и вам придется либо продавать это чудо-строение, либо вкладывать в его ремонт кругленькую сумму. Только не нужно говорить, что жизнь в частном секторе не для вас, просто проверять товар перед покупкой следовало тщательнее.
Существуют специальные фирмы, которые проводят строительную и земельную экспертизы. Эти люди по вашей просьбе приедут на предполагаемый объект покупки, и в течение 2–3 часов проведут полное обследование почвы, дома и стройматериалов.
Они постараются пообщаться со строителями (если это, конечно, не приезжие, которых после окончания строительства и след простыл), потребуют у продавца акт на проведение скрытых работ, инженерную документацию и сертификаты качества на стройматериалы, а после этого выдадут свое заключение. И будьте готовы к тому, что заплатив экспертам за работу около 1000 долл., дом вы не купите.
Но, выплатив такую кругленькую сумму, вы оградите себя от неприятных неожиданностей после заключения сделки. Например, будете уверенны в том, что для стройки использовали не радиоактивный песок, и не чернобыльские леса, а причиной постоянной аллергии в новом доме среди красивой природы являются не бывшие в употреблении стройматериалы, дешевый лак и краска, а заведенный, как и положено на новом месте, красивый кот.
Вам пришло постановление о том, что через ваш участок должна проходить кольцевая дорога? Повестка в суд, где вам рассказали о незаконном переводе целевого назначенья этой земли? Но у вас же на руках акт на землю! Увы, любой мало-мальски грамотный юрист скажет вам, что он ровным счетом ничего не значит. Земля, особенно рядом с городом, требует тщательной проверки юридической истории и чистоты. Нотариус и риелтор смотрели документы?
Да, они проверили чистоту сделки, но незаконный перевод целевого назначения участка, как правило, происходит задолго до того, как он оказывается в собственности продавца. Что делать? Обратиться в юридическую фирму, которая производит детальную экспертизу. Иногда, очень редко, агентства недвижимости могут помочь вам в этом вопросе, но за отдельную плату.
Перспективы
А нет ли фирмы, придя в которую вы получите полную экспертизу – так, чтобы не бегать, а решить все вопросы в одном месте? Увы, пока что нет.
«Вопрос о создании организации, в которой можно было бы полностью проверить объект: его юридическую чистоту, качество и экологичность строения, дать оценку рыночной стоимости уже давно назрел», – говорит глава Союза специалистов по недвижимости Анатолий Топал.
Сейчас идет работа над проектом и в ближайшее время такие фирмы должны появиться. Проблема в другом: во-первых, сколько покупатель готов платить за такую услугу, а во-вторых, насколько это выгодно риелторам? Выложить кругленькую сумму, а потом отказаться от покупки наш человек не привык.
Да и агент не обязан гарантировать качество покупки – он всего лишь посредник, который помогает выгодно купить или продать. Он нашел объект, договорился о сделке, а вы своей экспертизой лишили его заработка и он должен будет продолжать поиски! Решение о том, насколько вам нужна подобная услуга и готовы ли вы за нее платить, остается за вами. Мы можем только пожелать: удачной покупки, господа!
Необъяснимо, но факт
Проекты зданий до 200 кв. м (не включая мансарды) с мощностью котла отопления до 500 киловатт не подлежат комплексной государственной экспертизе. Считается, что это дачный дом, так записано в ГСН (государственных строительных нормах). Именно в этих домах можно обнаружить максимальное количество неожиданностей.
Что проверяют строительные эксперты
Не заходя:
- Размещение дома на участке – не нарушены ли пожарные нормы. Особенно это актуально в городе, потому что земельные участки маленькие, а дома строят большие. И крыши нависают на соседние участки или вообще почти касаются друг друга.
- Имеющиеся инженерные и канализационные сети в районе (сотрудничество с городскими властями позволяет выяснить напряжение и другие технические возможности).
- Проверка из чего дом построен. Очень часто кирпичные дома оказываются в действительности только облицованными кирпичом, под которым скрывается пенобетон.
- Изучается проект дома.
- Проверяеться уклон вокруг дома. Он должен быть достаточным для того, чтобы обеспечить отток воды.
Смотрят в доме:
Начинаем с проверки чердака. Эксперты изучают, как уложена кровля и система водоотвода с кровли: проверяют, как утеплены перекрытия, как осуществлена паро- и гидроизоляция кровли, обработана ли стропильная система антисептиками. Затем следует проверка дымохода. Спускаясь вниз, обращают внимание на качество и правильность осуществления отделочных работ.
Немаловажно определить правильно ли выдержаны уровни полов и стен (допустимый уровень перепада пола в комнате и коридоре 2 см). Как правило, эту проверку не выдерживает никто. А это означает, что со временем красивый пол может начать отслаиваться от перекрытия. В результате пол придется срывать.
Так же проверяется выполнение гипсокартонных работ. На потолках проверяют, выдержан ли шаг между профилями, на которых крепятся листы. Не менее важен уровень полов в ванной, поскольку если пол в ванной выше, то в случае чего вся вода будет вытекать в коридор.
Не забываем и о внутренних инженерных системах. Эксперты изучают номенклатуру оборудования, выясняют, соответствует ли система метражу и характеристикам помещения. Герметичность труб проверяется с помощью специального пресса и манометра. Если в условиях проверки трубы выдерживают заданное напряжение, многократно превышающее штатное, то есть надежда, что в ближайшие годы ваши трубы не дадут утечки.
Фундамент тоже осматривают, но по возможности. Ведь если дом без подвала, сделать это крайне сложно.
среда, 25 ноября 2009 г.
Инвестируем в «первичку»: как избежать строительных афер
На сегодняшний день в Украине широко используется два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке - покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства. Увы, юристы считают, что ни один из этих способов не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам.
В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен. «Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить». Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.
«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» - поясняет Ксения Проконова, юрист интернет-проекта «КАЧАЙ ПРАВА». - Согласно, этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки».
Делаем взносы
Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир. Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.
Среди недостатков ФФС, Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате. Есть и более серьезные риски: «По закону одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, - говорит г-жа Проконова. - Ведь средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению». Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда высокий риск, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений.
Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.
«Бумажный» вопрос
Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.
«Целевые облигации не дают права на владение конкретной квартирой, поскольку Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае - квадратного метра), а не конкретной недвижимости. - рассказывает о недостатках целевых облигаций Ксения Проконова.- Одним из способов защиты прав инвестора в этом случае можно считать заключение договора резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывал». Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том, случае, если клиент уже приобрел облигаций хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.
По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность. Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.
Доверяй, но проверяй
В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен. «Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить». Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.
«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» - поясняет Ксения Проконова, юрист интернет-проекта «КАЧАЙ ПРАВА». - Согласно, этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки».
Делаем взносы
Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир. Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.
Среди недостатков ФФС, Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате. Есть и более серьезные риски: «По закону одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, - говорит г-жа Проконова. - Ведь средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению». Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда высокий риск, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений.
Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.
«Бумажный» вопрос
Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.
«Целевые облигации не дают права на владение конкретной квартирой, поскольку Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае - квадратного метра), а не конкретной недвижимости. - рассказывает о недостатках целевых облигаций Ксения Проконова.- Одним из способов защиты прав инвестора в этом случае можно считать заключение договора резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывал». Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том, случае, если клиент уже приобрел облигаций хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.
По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность. Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.
Доверяй, но проверяй
Мы убедились, что каждый из возможных механизмов покупки жилья на первичном рынке имеет свои недостатки и не способен в полной мере защитить инвестора. Единственный выход - максимально тщательно выбирать компанию, с которой вы решили связать решение своего жилищного вопроса. Чтобы обезопасить себя от участия в очередной строительной афере, Ксения Проконова советует предпринять ряд превентивных мер: «Нужно сравнить предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте с ценами других застройщиков на подобную недвижимость, досконально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство и т.п. Не лишним будет заключить с юридической фирмой договор на проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений».
вторник, 20 октября 2009 г.
Правила оформления права собственности на коммерческие объекты
Наследование коммерческой недвижимости – довольно новая сфера гражданско-правовых отношений, которая, по мнению опытных юристов, на сегодняшний день не получила достаточного распространения среди субъектов хозяйствования в Украине. Наиболее вероятная причина тому – юный возраст нашего рынка коммерческой недвижимости, из-за чего ситуации, когда наследники устраивают судебные баталии за торговый центр или гостиницу своего близкого родственника, – пока еще редкость. Но так будет не всегда. Рано или поздно судебная активность в этой сфере правовых отношений возрастет, и тогда, как это часто бывает в жизни, перед наследниками владельцев коммерческой недвижимости могут возникать различного рода проблемы. О том, как уберечься от всевозможных «подводных камней» при оформлении права наследства на коммерческую недвижимость, мы узнали у юриста юридической фирмы «Дмитриева и партнеры» Игнатовой Любови Владимировны.
– Всем нам хорошо известно, что права собственности на объекты коммерческой недвижимости, как правило, оформляются на юридических либо на физических лиц-предпринимателей. Современное законодательство предусматривает стандартную процедуру наследования коммерческой недвижимости, которая обычно входит в состав наследственной массы. Схема наследования довольно-таки проста: согласно гражданскому законодательству наследование недвижимости осуществляется по закону либо по завещанию.
Наследниками по закону и по завещанию могут быть физические лица, которые являются живыми на момент открытия наследства, а также лица, которые были зачаты при жизни наследодателя и родились живыми после открытия наследства. Причем завещанием наследодатель может также передать по наследству свое имущество юридическим лицам, территориальным общинам и даже государству или отдельно взятой Автономной Республике Крым. В этом и заключается основное отличие наследования имущества по завещанию от наследования по закону – в завещании нет ограничений относительно круга наследников. Завещатель вообще может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с ними семейных или родственных отношений. Он также может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, и в таком случае это лицо не сможет уже получить право на наследование. И все же законом предусмотрена определенная категория лиц, которых завещатель не может лишить права на наследование и которые имеют право на обязательную долю в наследстве. К указанной категории лиц отнесены: малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители. Все они унаследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая принадлежала бы каждому из них в случае наследования по закону.
Еще одно преимущество завещания заключается в том, что завещатель имеет право охватить своим завещанием права и обязанности, которые ему принадлежат на момент составления завещания, а также те права и обязанности, которые могут ему принадлежать в будущем. Так, можно завещать объект недвижимости, который на момент составления завещания находился на стадии проектирования или строительства, либо то имущество, права на которое наследодатель приобретет спустя некоторое время.
Наследодатель также может обусловить возникновение права на наследование у лица, которое определено в завещании, наличием определенного условия, как связанного, так и не связанного с поведением этого лица (наличие других наследников, проживание в определенном месте, рождение ребенка, получение образования и т.п.). Указанное условие должно существовать на момент открытия наследства и не должно противоречить закону или моральным принципам общества.
Законодательство предусматривает возможность составления завещания относительно отдельной части имущества. Так, при необходимости, наследодатель может оформить завещание относительно отдельно взятого объекта коммерческой недвижимости (целой сети), сознательно не изложив при этом свою волю относительно всего остального имущества.
Кроме того, отдельной нормой действующего законодательства прописано право завещателя обязать наследника совершить определенные действия, направленные на достижение общественно полезной цели. Так, к примеру, завещатель в завещании может обязать выделить площадку для обустройства игровой зоны для детей или парковой зоны общего пользования либо передать объект коммерческой недвижимости (его часть) в собственность государства.
При этом надо помнить, что законом четко установлена форма завещания, несоблюдение которой имеет следствие признания его недействительным. На сегодняшний день существуют такие требования к оформлению завещания:
во-первых, это письменная форма, с указанием места и времени его составления
во-вторых, личная подпись завещателя
в-третьих, нотариальная форма.
Вдобавок одним из обязательных условий является свободное волеизъявление завещателя, отсутствие этого условия также может привести к признанию завещания недействительным.
Что касается процедуры наследования имущества по закону, она отличается жесткой регламентацией относительно порядка и круга лиц наследников. В этом случае имущество наследуют физические лица в порядке строгой очередности. Каждая следующая очередь наследников по закону получает право на наследование в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, устранение их от права на наследование, непринятие ими наследства либо отказа от принятия наследства.
На сегодняшний день, в первую очередь, право на наследование по закону имеют дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, тот из супругов, который его пережил, и родители. Во вторую очередь, наследуют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. К третьей очереди относятся родные дядя и тетя наследодателя. Четвертая очередь – лица, которые проживали с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до момента открытия наследства. В пятую очередь право на наследование по закону имеют другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права наследования родственников дальней степени родства. К этой очереди также относятся иждивенцы наследодателя, которые не были членами его семьи.
В отличие от наследования по завещанию, где наследодатель может определить долю наследства, при наследовании по закону доли в наследстве каждого из наследников являются равными, что зачастую вызывает проблемы в дальнейшем распоряжении унаследованным имуществом.
Таким образом, мы рассмотрели вариант, когда наследодателем коммерческой недвижимости является ее единоличный собственник – физическое лицо-предприниматель. Но мы помним, что в большинстве случаев право собственности на объект коммерческой недвижимости находится у юридического лица, а у наследодателя только определенная часть корпоративных прав. Как быть в этом случае? Ведь согласно Гражданскому кодексу, если другое не предусмотрено законом и учредительными документами, право на участие в хозяйственных обществах не входит в состав наследства, т.к. права и обязанности, которые вытекают из этого участия, неразрывно связаны с личностью наследодателя.
Согласно действующему законодательству (ч. 5 ст. 147 Гражданского кодекса Украины) доля уставного капитала общества с ограниченной ответственностью переходит к наследникам физического лица, если уставом общества не предусмотрено, что такой переход допускается только с согласия других участников общества. При этом ст. 55 Закона Украины «О хозяйственных обществах» говорит, что в случае смерти гражданина, участника общества, наследники имеют преимущественное право на вхождение в это общество. В случае отказа наследника от вступления в общество или отказа общества принять наследника ему выдается в денежной форме или натуральной форме часть имущества, которая принадлежала наследодателю. Подобная процедура предусмотрена и для участников полного общества. Законодательством также урегулирована процедура наследования акций акционерного общества.
– Всем нам хорошо известно, что права собственности на объекты коммерческой недвижимости, как правило, оформляются на юридических либо на физических лиц-предпринимателей. Современное законодательство предусматривает стандартную процедуру наследования коммерческой недвижимости, которая обычно входит в состав наследственной массы. Схема наследования довольно-таки проста: согласно гражданскому законодательству наследование недвижимости осуществляется по закону либо по завещанию.
Наследниками по закону и по завещанию могут быть физические лица, которые являются живыми на момент открытия наследства, а также лица, которые были зачаты при жизни наследодателя и родились живыми после открытия наследства. Причем завещанием наследодатель может также передать по наследству свое имущество юридическим лицам, территориальным общинам и даже государству или отдельно взятой Автономной Республике Крым. В этом и заключается основное отличие наследования имущества по завещанию от наследования по закону – в завещании нет ограничений относительно круга наследников. Завещатель вообще может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с ними семейных или родственных отношений. Он также может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, и в таком случае это лицо не сможет уже получить право на наследование. И все же законом предусмотрена определенная категория лиц, которых завещатель не может лишить права на наследование и которые имеют право на обязательную долю в наследстве. К указанной категории лиц отнесены: малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители. Все они унаследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая принадлежала бы каждому из них в случае наследования по закону.
Еще одно преимущество завещания заключается в том, что завещатель имеет право охватить своим завещанием права и обязанности, которые ему принадлежат на момент составления завещания, а также те права и обязанности, которые могут ему принадлежать в будущем. Так, можно завещать объект недвижимости, который на момент составления завещания находился на стадии проектирования или строительства, либо то имущество, права на которое наследодатель приобретет спустя некоторое время.
Наследодатель также может обусловить возникновение права на наследование у лица, которое определено в завещании, наличием определенного условия, как связанного, так и не связанного с поведением этого лица (наличие других наследников, проживание в определенном месте, рождение ребенка, получение образования и т.п.). Указанное условие должно существовать на момент открытия наследства и не должно противоречить закону или моральным принципам общества.
Законодательство предусматривает возможность составления завещания относительно отдельной части имущества. Так, при необходимости, наследодатель может оформить завещание относительно отдельно взятого объекта коммерческой недвижимости (целой сети), сознательно не изложив при этом свою волю относительно всего остального имущества.
Кроме того, отдельной нормой действующего законодательства прописано право завещателя обязать наследника совершить определенные действия, направленные на достижение общественно полезной цели. Так, к примеру, завещатель в завещании может обязать выделить площадку для обустройства игровой зоны для детей или парковой зоны общего пользования либо передать объект коммерческой недвижимости (его часть) в собственность государства.
При этом надо помнить, что законом четко установлена форма завещания, несоблюдение которой имеет следствие признания его недействительным. На сегодняшний день существуют такие требования к оформлению завещания:
во-первых, это письменная форма, с указанием места и времени его составления
во-вторых, личная подпись завещателя
в-третьих, нотариальная форма.
Вдобавок одним из обязательных условий является свободное волеизъявление завещателя, отсутствие этого условия также может привести к признанию завещания недействительным.
Что касается процедуры наследования имущества по закону, она отличается жесткой регламентацией относительно порядка и круга лиц наследников. В этом случае имущество наследуют физические лица в порядке строгой очередности. Каждая следующая очередь наследников по закону получает право на наследование в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, устранение их от права на наследование, непринятие ими наследства либо отказа от принятия наследства.
На сегодняшний день, в первую очередь, право на наследование по закону имеют дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, тот из супругов, который его пережил, и родители. Во вторую очередь, наследуют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. К третьей очереди относятся родные дядя и тетя наследодателя. Четвертая очередь – лица, которые проживали с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до момента открытия наследства. В пятую очередь право на наследование по закону имеют другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права наследования родственников дальней степени родства. К этой очереди также относятся иждивенцы наследодателя, которые не были членами его семьи.
В отличие от наследования по завещанию, где наследодатель может определить долю наследства, при наследовании по закону доли в наследстве каждого из наследников являются равными, что зачастую вызывает проблемы в дальнейшем распоряжении унаследованным имуществом.
Таким образом, мы рассмотрели вариант, когда наследодателем коммерческой недвижимости является ее единоличный собственник – физическое лицо-предприниматель. Но мы помним, что в большинстве случаев право собственности на объект коммерческой недвижимости находится у юридического лица, а у наследодателя только определенная часть корпоративных прав. Как быть в этом случае? Ведь согласно Гражданскому кодексу, если другое не предусмотрено законом и учредительными документами, право на участие в хозяйственных обществах не входит в состав наследства, т.к. права и обязанности, которые вытекают из этого участия, неразрывно связаны с личностью наследодателя.
Согласно действующему законодательству (ч. 5 ст. 147 Гражданского кодекса Украины) доля уставного капитала общества с ограниченной ответственностью переходит к наследникам физического лица, если уставом общества не предусмотрено, что такой переход допускается только с согласия других участников общества. При этом ст. 55 Закона Украины «О хозяйственных обществах» говорит, что в случае смерти гражданина, участника общества, наследники имеют преимущественное право на вхождение в это общество. В случае отказа наследника от вступления в общество или отказа общества принять наследника ему выдается в денежной форме или натуральной форме часть имущества, которая принадлежала наследодателю. Подобная процедура предусмотрена и для участников полного общества. Законодательством также урегулирована процедура наследования акций акционерного общества.
Однозначно можно сказать, что при решении вопросов наследования корпоративных прав на объекты коммерческой недвижимости необходимо руководствоваться положениями учредительных документов с учетом организационных форм деятельности хозяйственных обществ, и, при возможности, во избежание негативных последствий, заранее составлять завещание на особо ценные объекты недвижимости
Недвижимость в наследство: как не "пролететь" с квартирой
Оформление документов на наследование недвижимого имущества лучше не откладывать "на потом". На выполнение всех процедуры отводится полгода. Поэтому, если затянуть процесс, можно остаться ни с чем.
Факт наследства в нашей стране обнародуется в день смерти владельца жилья или, говоря юридическим языком, наследодателя. С этого момента и в течение полугода все потенциальные наследники могут прийти к нотариусу в том городе, где проживал умерший владелец квартиры или дома, для начала нотариального производства по наследованию. Этот срок предоставляется как раз для того, чтобы заинтересованные лица смогли поучаствовать в своеобразном "конкурсе" на наследство. По истечении шести месяцев нотариус выясняет, кто из лиц, подавших "заявку", имеет право получить недвижимость в свою собственность.
Сам же процесс оформления недвижимости в наследство достаточно непрост. Поэтому необходимо учитывать ряд аспектов. Так, существует только два законных способа вступить во владение собственностью. Первый осуществляется по пути фактического вступления в наследственное пользование и владение имуществом. Второй путь - подача заявления о принятии наследства в соответствующие органы.
В любом случае откладывать решение этих вопросов «на потом» не стоит. Если родственник или иное заинтересованное лицо пропустили полугодичный срок по уважительной причине, допустим, не были извещены о смерти наследодателя, лежали в больнице и т. д., то возобновить этот процесс можно по решению суда или с согласия всех наследников.
Законом определен срок давности по искам, в течение которого человек может написать заявление в суд по защите своего права на наследство (полгода). Его начало определяется с момента, когда потенциальный будущий владелец квартиры узнал о смерти наследодателя либо о своем праве на наследство (если это посторонний человек, а не родственник, к тому же живет далеко).
Ну, а когда человек знает о наследстве и не потрудился заняться его оформлением, тогда считается, что он от наследства отказывается. В этом случае суд имеет полное право отказать такому забывчивому гражданину. Разумеется, только тогда, когда он вспомнит все с опозданием и подаст иск.
Также важно знать, как правильно оформить наследство. Для этого необходимо подать заявление, например, нотариусу, но только по месту, где было открыто завещание или же в том городе или населенном пункте, где находится объект недвижимости. Также необходимо собрать многочисленные справки и предоставить следующие документы:
паспорт;
справка о том, что на день смерти наследник проживал по такому-то адресу;
справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных (эксплуатационных) и коммунальных услуг;
свидетельство о смерти;
документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
документы, подтверждающие родственные отношения;
справка БТИ о стоимости жилья;
поэтажный план, экспликация;
копия финансово-лицевого счета;
выписка из домовой книги;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество
Если завещание отсутствует, то будущий владелец жилья определяется по так называемому кругу наследников. "Бывает несколько очередей наследования, - объясняет Ирина Юдина, частный нотариус. - Первая очередь - это переживший супруг, а также дети и родители. Вторая очередь – это чужие люди, которые обращаются за наследованием. Законодательством определены 6 очередей, но главные их них – это, разумеется, первые две".
По Закону Украины "О налоге на доходы физических лиц" при выдаче Свидетельства о наследстве для наследников первой очередности родства – супруги, родители и дети - налоги нулевые. Прочие же, кто не относится к этой категории, обязаны уплатить 5% налога, независимо от самого объекта наследования. Когда же наследство "идет" от нерезидента (т. е. не гражданина нашей страны), то по закону необходимо заплатить 15% налога вне зависимости от степени родства с умершим.
Увильнуть от уплаты этого налога не получится, так как нотариус, который выдает свидетельство, обязан предоставлять данные об объектах в налоговую инспекцию. Затем документ необходимо оформить в БТИ.
Обойти налогообложение не удастся и при оформлении дарственной, которая может быть своеобразной формой наследования для того, чтобы не ждать полгода для вступления в права собственности на недвижимость. В соответствии с действующим законодательством дарение - это соглашение, по которому одна сторона передает другой имущество в собственность. Естественно, при этом даритель должен быть собственником недвижимости. Когда же речь идет об их общей собственности, на дарение необходимо согласие всех остальных владельцев.
После нотариального удостоверения договора и фактической передачи недвижимости новому владельцу договор регистрируется в БТИ. Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, также как и необязательно использование такого жилья в качестве места постоянного проживания.
Человек, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной регистрации в жилом помещении даже в другом городе, не обязательно должен оттуда выписываться. Он также может не регистрироваться по месту подаренного ему жилья.
Как отмечает адвокат юридической фирмы ЮСТ Украина Игорь Куликов, при оформлении дарственной между гражданами Украины первой степени родства (родители, родители супруга, дети) доход облагается по нулевой ставке. А вот если дар осуществляется от лиц других степеней родства, то доход облагается по ставке 5%, причем независимо от объекта подарка.
Факт наследства в нашей стране обнародуется в день смерти владельца жилья или, говоря юридическим языком, наследодателя. С этого момента и в течение полугода все потенциальные наследники могут прийти к нотариусу в том городе, где проживал умерший владелец квартиры или дома, для начала нотариального производства по наследованию. Этот срок предоставляется как раз для того, чтобы заинтересованные лица смогли поучаствовать в своеобразном "конкурсе" на наследство. По истечении шести месяцев нотариус выясняет, кто из лиц, подавших "заявку", имеет право получить недвижимость в свою собственность.
Сам же процесс оформления недвижимости в наследство достаточно непрост. Поэтому необходимо учитывать ряд аспектов. Так, существует только два законных способа вступить во владение собственностью. Первый осуществляется по пути фактического вступления в наследственное пользование и владение имуществом. Второй путь - подача заявления о принятии наследства в соответствующие органы.
В любом случае откладывать решение этих вопросов «на потом» не стоит. Если родственник или иное заинтересованное лицо пропустили полугодичный срок по уважительной причине, допустим, не были извещены о смерти наследодателя, лежали в больнице и т. д., то возобновить этот процесс можно по решению суда или с согласия всех наследников.
Законом определен срок давности по искам, в течение которого человек может написать заявление в суд по защите своего права на наследство (полгода). Его начало определяется с момента, когда потенциальный будущий владелец квартиры узнал о смерти наследодателя либо о своем праве на наследство (если это посторонний человек, а не родственник, к тому же живет далеко).
Ну, а когда человек знает о наследстве и не потрудился заняться его оформлением, тогда считается, что он от наследства отказывается. В этом случае суд имеет полное право отказать такому забывчивому гражданину. Разумеется, только тогда, когда он вспомнит все с опозданием и подаст иск.
Также важно знать, как правильно оформить наследство. Для этого необходимо подать заявление, например, нотариусу, но только по месту, где было открыто завещание или же в том городе или населенном пункте, где находится объект недвижимости. Также необходимо собрать многочисленные справки и предоставить следующие документы:
паспорт;
справка о том, что на день смерти наследник проживал по такому-то адресу;
справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных (эксплуатационных) и коммунальных услуг;
свидетельство о смерти;
документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
документы, подтверждающие родственные отношения;
справка БТИ о стоимости жилья;
поэтажный план, экспликация;
копия финансово-лицевого счета;
выписка из домовой книги;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество
Если завещание отсутствует, то будущий владелец жилья определяется по так называемому кругу наследников. "Бывает несколько очередей наследования, - объясняет Ирина Юдина, частный нотариус. - Первая очередь - это переживший супруг, а также дети и родители. Вторая очередь – это чужие люди, которые обращаются за наследованием. Законодательством определены 6 очередей, но главные их них – это, разумеется, первые две".
По Закону Украины "О налоге на доходы физических лиц" при выдаче Свидетельства о наследстве для наследников первой очередности родства – супруги, родители и дети - налоги нулевые. Прочие же, кто не относится к этой категории, обязаны уплатить 5% налога, независимо от самого объекта наследования. Когда же наследство "идет" от нерезидента (т. е. не гражданина нашей страны), то по закону необходимо заплатить 15% налога вне зависимости от степени родства с умершим.
Увильнуть от уплаты этого налога не получится, так как нотариус, который выдает свидетельство, обязан предоставлять данные об объектах в налоговую инспекцию. Затем документ необходимо оформить в БТИ.
Обойти налогообложение не удастся и при оформлении дарственной, которая может быть своеобразной формой наследования для того, чтобы не ждать полгода для вступления в права собственности на недвижимость. В соответствии с действующим законодательством дарение - это соглашение, по которому одна сторона передает другой имущество в собственность. Естественно, при этом даритель должен быть собственником недвижимости. Когда же речь идет об их общей собственности, на дарение необходимо согласие всех остальных владельцев.
После нотариального удостоверения договора и фактической передачи недвижимости новому владельцу договор регистрируется в БТИ. Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, также как и необязательно использование такого жилья в качестве места постоянного проживания.
Человек, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной регистрации в жилом помещении даже в другом городе, не обязательно должен оттуда выписываться. Он также может не регистрироваться по месту подаренного ему жилья.
Как отмечает адвокат юридической фирмы ЮСТ Украина Игорь Куликов, при оформлении дарственной между гражданами Украины первой степени родства (родители, родители супруга, дети) доход облагается по нулевой ставке. А вот если дар осуществляется от лиц других степеней родства, то доход облагается по ставке 5%, причем независимо от объекта подарка.
При получении недвижимости в дар любым лицом от нерезидента ставка налога будет составлять 15%. "Если же подарок в виде квартиры был преподнесен нерезиденту от резидента, то такой показатель будет составлять уже 30%", - говорит Куликов.
Общая собственность на квартиру – как делить?
Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников.
Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.
Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.
Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно
Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.
Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).
Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества.
К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.
Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.
Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре
Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.
Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.
Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу
Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.
Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.
Возможные обходные пути и их затратность
На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.
Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.
Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом.
В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.
Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т. е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.
Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.
Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.
Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.
Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.
Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно
Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.
Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).
Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества.
К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.
Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.
Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре
Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.
Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.
Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу
Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.
Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.
Возможные обходные пути и их затратность
На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.
Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.
Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом.
В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.
Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т. е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.
Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.
Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.
Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.
Квартира мечты: критерии выбора
Какими критериями мы руководствуемся, когда выбираем город, район, дом и, наконец, квартиру своей мечты? На что обращаем внимание, а что остается вне поля нашего зрения? Предлагаем вашему вниманию один из возможных алгоритмов выбора квартиры.
Если говорить о критериях, по которым мы выбираем квартиру для покупки, то главным для большинства граждан пока все-таки является цена. Но даже в рамках одной ценовой категории можно найти совсем разные квартиры. Скажем, за $200 тысяч можно купить "убитую" квартирку в центре, трехкомнатную квартиру в спальном районе или двухкомнатную в новостройке. Вот и получается, что вопрос цены не решает для нас всех остальных вопросов.
Два рынка - два способа жизни
Во-первых, нужно определиться с рынком - первичный или вторичный? Первичный, безусловно, выглядит привлекательнее. Прежде всего - внешним фактором и видимым комфортом, то есть лифты "Отис" вместо сломанных советских с сожженными кнопками и вроде как приличные люди вокруг.
С другой стороны, вторичный рынок неизменно радует всех тех, кто стремится вселиться сразу же, пока еще не просохли чернила на договоре. Покупая квартиру в новостройке, такую операцию провернуть вряд ли удастся: ведь надо дождаться пока построят дом, пока он даст усадку, пока начнется и закончится ремонт, а еще лучше - пока он закончится и у соседей, потому что жить под напевы дрели и спотыкаться в лифте о соседские мешки с бетонитом - удовольствие то еще. Заскучаешь по родимым пластмассовым кнопкам и нецензурным надписям в свободном лифте, и тишине по утрам в воскресенье. Если говорить о практических соображениях, квартира на вторичном рынке к тому же может иметь длинную и мало привлекательную историю переходов из рук в руки. С другой стороны - первичный рынок теперь часто грозит покупателям недостроем. А проверить биографию застройщика ничуть не проще, чем биографию одной квартиры, да и то - ни от чего не гарантирует, судя по все растущему числу людей, вложивших деньги в новостройку и теперь живущих в палатках около недостроенных домов.
Другим немаловажным для многих вопросом при выборе квартиры является следующий: какую квартиру купить, чтобы потом повыгоднее продать? Другими словами если квартира рассматривается не как место личного обитания, но как инвестиционный инструмент, то вполне понятно, что ее перспективы на рынке недвижимости для покупателя также весьма существенны. Тут можно или долго строить многоярусные экономические теории и шуршать вырезками из аналитики, или сформулировать простой и действенный закон. Самое эффективное вложение осуществляется в самое дешевое и самое дорогое. В самое дешевое, потому что на маленькие и дешевые однокомнатные "хрущевки" спрос будет всегда, а самое дорогое тоже будет, скорее всего, только дорожать.
Все районы хороши, выбирай
Третьим немаловажным для многих фактором является вопрос территориального расположения квартиры. Надо отметить, что граница между центром и окраинами постепенно стирается. Жизнь на Троещине, Оболони или, скажем Борщаговке мало чем отличается от жизни на Русановке и Позняках. Те же серии домов, примерно одинаковое количество зелени, те же супермаркеты, рестораны, пиццерии и другие прелести городской жизни. На работу преимущественно все ездят в центр, и очереди на маршрутку стоят примерно одинаковые. Исключение, разве что кварталы возле станций метро. С учетом всего этого, мы выбираем себе квартиру, обращая внимание чаще всего на привычные районы, смотрим, где живут родители, на каком шоссе дача, где школа для ребенка или лучше поликлиника. Кстати, ориентация на объекты инфраструктуры стала набирать обороты в последние годы. Так, многие, желая дать ребенку достойное образование, меняют свои квартиры на жилье поближе к выбранной школе или вузу. Кто-то выбирает парки и скверы поблизости от дома, планируя многочисленное потомство. Пожилое поколение прогулкам предпочитает наличие поблизости достойных врачей и поликлиник.
Дом, в котором будем жить
После того, как выбран район и определены предпочтения первички и вторички, на первый план выходит конкретный дом. Выбирая дом, покупатель старается учесть все: и осмотреть подъезд, и оценить окружение, и толщину стен, и планировку квартиры, и возможность будущих преобразований. Видимо из-за склонности большинства людей к преобразованиям - причем радикальным - на первичном рынке большинство квартир теперь уже продается со свободной планировкой. То есть без стен. То есть полная свобода и простор для творчества. Но это, правда, скорее, в домах бизнес-класса. В домах панельных серий планировки пока все те же, то есть традиционные и имеющие крайне малое отношение к реальности. И пока лауреаты новых конкурсов на проект массового жилья еще учатся в вузах, и их проекты не реализованы, видимо, так и будет. Если же речь идет о вторичном рынке, то тут чаще всего и выбирать особо нечего. Если, конечно, вы не покупаете пятикомнатные хоромы в "сталинке", то чаще всего выбирать придется между трущобами домов одной и той же серии, где все показатели примерно равны.
Если говорить о критериях, по которым мы выбираем квартиру для покупки, то главным для большинства граждан пока все-таки является цена. Но даже в рамках одной ценовой категории можно найти совсем разные квартиры. Скажем, за $200 тысяч можно купить "убитую" квартирку в центре, трехкомнатную квартиру в спальном районе или двухкомнатную в новостройке. Вот и получается, что вопрос цены не решает для нас всех остальных вопросов.
Два рынка - два способа жизни
Во-первых, нужно определиться с рынком - первичный или вторичный? Первичный, безусловно, выглядит привлекательнее. Прежде всего - внешним фактором и видимым комфортом, то есть лифты "Отис" вместо сломанных советских с сожженными кнопками и вроде как приличные люди вокруг.
С другой стороны, вторичный рынок неизменно радует всех тех, кто стремится вселиться сразу же, пока еще не просохли чернила на договоре. Покупая квартиру в новостройке, такую операцию провернуть вряд ли удастся: ведь надо дождаться пока построят дом, пока он даст усадку, пока начнется и закончится ремонт, а еще лучше - пока он закончится и у соседей, потому что жить под напевы дрели и спотыкаться в лифте о соседские мешки с бетонитом - удовольствие то еще. Заскучаешь по родимым пластмассовым кнопкам и нецензурным надписям в свободном лифте, и тишине по утрам в воскресенье. Если говорить о практических соображениях, квартира на вторичном рынке к тому же может иметь длинную и мало привлекательную историю переходов из рук в руки. С другой стороны - первичный рынок теперь часто грозит покупателям недостроем. А проверить биографию застройщика ничуть не проще, чем биографию одной квартиры, да и то - ни от чего не гарантирует, судя по все растущему числу людей, вложивших деньги в новостройку и теперь живущих в палатках около недостроенных домов.
Другим немаловажным для многих вопросом при выборе квартиры является следующий: какую квартиру купить, чтобы потом повыгоднее продать? Другими словами если квартира рассматривается не как место личного обитания, но как инвестиционный инструмент, то вполне понятно, что ее перспективы на рынке недвижимости для покупателя также весьма существенны. Тут можно или долго строить многоярусные экономические теории и шуршать вырезками из аналитики, или сформулировать простой и действенный закон. Самое эффективное вложение осуществляется в самое дешевое и самое дорогое. В самое дешевое, потому что на маленькие и дешевые однокомнатные "хрущевки" спрос будет всегда, а самое дорогое тоже будет, скорее всего, только дорожать.
Все районы хороши, выбирай
Третьим немаловажным для многих фактором является вопрос территориального расположения квартиры. Надо отметить, что граница между центром и окраинами постепенно стирается. Жизнь на Троещине, Оболони или, скажем Борщаговке мало чем отличается от жизни на Русановке и Позняках. Те же серии домов, примерно одинаковое количество зелени, те же супермаркеты, рестораны, пиццерии и другие прелести городской жизни. На работу преимущественно все ездят в центр, и очереди на маршрутку стоят примерно одинаковые. Исключение, разве что кварталы возле станций метро. С учетом всего этого, мы выбираем себе квартиру, обращая внимание чаще всего на привычные районы, смотрим, где живут родители, на каком шоссе дача, где школа для ребенка или лучше поликлиника. Кстати, ориентация на объекты инфраструктуры стала набирать обороты в последние годы. Так, многие, желая дать ребенку достойное образование, меняют свои квартиры на жилье поближе к выбранной школе или вузу. Кто-то выбирает парки и скверы поблизости от дома, планируя многочисленное потомство. Пожилое поколение прогулкам предпочитает наличие поблизости достойных врачей и поликлиник.
Дом, в котором будем жить
После того, как выбран район и определены предпочтения первички и вторички, на первый план выходит конкретный дом. Выбирая дом, покупатель старается учесть все: и осмотреть подъезд, и оценить окружение, и толщину стен, и планировку квартиры, и возможность будущих преобразований. Видимо из-за склонности большинства людей к преобразованиям - причем радикальным - на первичном рынке большинство квартир теперь уже продается со свободной планировкой. То есть без стен. То есть полная свобода и простор для творчества. Но это, правда, скорее, в домах бизнес-класса. В домах панельных серий планировки пока все те же, то есть традиционные и имеющие крайне малое отношение к реальности. И пока лауреаты новых конкурсов на проект массового жилья еще учатся в вузах, и их проекты не реализованы, видимо, так и будет. Если же речь идет о вторичном рынке, то тут чаще всего и выбирать особо нечего. Если, конечно, вы не покупаете пятикомнатные хоромы в "сталинке", то чаще всего выбирать придется между трущобами домов одной и той же серии, где все показатели примерно равны.
Ну и, наконец, сама квартира. Женщины, как правило, выбирают по критерию "нравится -не нравится". Мужчины - пытаются понять, сколько уйдет в ремонт и удастся ли потом выгодно продать. И если что касается "выгодно продать", то примерное правило мы уже озвучили выше, а вот ремонт, как и стихийное бедствие, просчитать невозможно (ну, кто мог предсказать, что жена захочет 15 рулонов обоев не по 50 гривен, как все нормальные люди, а по 300? И еще кровать… и комодик… и люстра не подходит, и...). А вот что касается критерия "нравится - не нравится", то он, как ни странно, самый надежный. В конце концов, вам тут жить и возвращаться туда каждый день. Если речь идет о вторичке - постарайтесь мысленно убрать все вещи из квартиры и представить ее пустой. Это поможет оценить объем и планировку. Да и просто прислушайтесь к собственным ощущениям. Удачных вам приобретений и отличного настроения!
Квартирные рейдеры
В стране действуют хорошо организованные группы мошенников, которые завладевают недвижимостью, вначале выкупая ее долю, а затем вынуждая людей продать за бесценок остальную жилплощадь.
«Продам треть квартиры», «куплю комнату в коммуналке» — такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они — либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, газета «Факты» попросили юриста-консультанта агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Максима Дячкова.
В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?
Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992–1994 гг. шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность. Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем.
Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца. Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.
Существует ли разница между понятиями «доля» и «комната в квартире»?
Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются. Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям (например, ему предлагают только маленькую комнату), то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество. Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.
А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?
Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении. В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и собственники имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления. Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.
Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении. Если даже они получили предложение о покупке доли, то могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее. На этом основании обойденный собственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.
Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?
Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост. Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры. Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, а покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья. Сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.
Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?
Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет.
Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана. Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду — например, некоей якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам. Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем «сердобольные» арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне.
Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени. Не меньшей популярностью пользуется схема «капитальное строительство». Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю — две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши. Кровлю разбирают и... на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут. К середине зимы люди уже готовы на всё.
Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок. Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает «выгодное» предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно. Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку.
Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что «массовке», тем же бомжам, надо платить. И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например на один-два месяца. Не получив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам. Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.
За это не берутся одиночки-любители. Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают «сценарий», а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация с точки зрения закона оформлена безукоризненно.
Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?
В первую очередь — нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры. Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка «форма №3» (с указанием, кто прописан в данной части квартиры), паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.
Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?
«Продам треть квартиры», «куплю комнату в коммуналке» — такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они — либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, газета «Факты» попросили юриста-консультанта агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Максима Дячкова.
В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?
Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992–1994 гг. шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность. Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем.
Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца. Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.
Существует ли разница между понятиями «доля» и «комната в квартире»?
Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются. Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям (например, ему предлагают только маленькую комнату), то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество. Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.
А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?
Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении. В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и собственники имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления. Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.
Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении. Если даже они получили предложение о покупке доли, то могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее. На этом основании обойденный собственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.
Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?
Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост. Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры. Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, а покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья. Сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.
Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?
Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет.
Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана. Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду — например, некоей якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам. Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем «сердобольные» арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне.
Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени. Не меньшей популярностью пользуется схема «капитальное строительство». Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю — две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши. Кровлю разбирают и... на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут. К середине зимы люди уже готовы на всё.
Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок. Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает «выгодное» предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно. Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку.
Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что «массовке», тем же бомжам, надо платить. И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например на один-два месяца. Не получив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам. Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.
За это не берутся одиночки-любители. Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают «сценарий», а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация с точки зрения закона оформлена безукоризненно.
Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?
В первую очередь — нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры. Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка «форма №3» (с указанием, кто прописан в данной части квартиры), паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.
Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?
Никому. В ситуации с продажей части квартиры теряют все. Тот, кто реализует жилье, как правило, вынужден соглашаться на цену ниже рыночной. Тот, кто остается, получает в своем доме, где он привык чувствовать себя хозяином, в лучшем случае постороннего человека, а в худшем и наиболее распространенном — , которые будут делать всё возможное, чтобы выжить людей из их квартиры.
За что платят покупатели элитной недвижимости
Эксперты отмечают, что покупатели столичных квартир категорий премиум и Delux предъявляют все больше требований к качеству жилья. Если еще несколько лет назад нехватка предложения ставила покупателя в жесткие условия, то теперь у обеспеченных киевлян есть возможность выбирать. Что же сегодня предлагается столичным VIP-новоселам и насколько соответствует возводимые апартаменты высокому статусу своих будущих жильцов?
Критерии «элитности»
Стараясь угодить клиентам, готовым заплатить от $6 000 и выше за квадратный метр, строительные компании все чаще используют дорогие отделочные материалы, устанавливают мраморные полы и мягкую мебель в холле, создают социальную инфраструктуру, а также всячески благоустраивают прилегающую территорию. Но и это еще далеко не все требования, предъявляемые к недвижимости класса Delux.
Четкие критерии элитной недвижимости необходимы в первую очередь операторам рынка, точнее тем застройщикам, которые специализируются на дорогих сегментах. Ведь зачастую апартаменты приобретаются в еще не построенном доме, и покупатель не видит, что именно он приобретает.
Руководитель департамента маркетинга и сбыта Дмитрий Змиевец считает, что при отсутствии классификатора, покупатель просто рискует получить сооружение, которое не соответствует тому образу, который он видел на рекламных буклетах.
Сам принцип разделения недвижимости на классы основан на многочисленных мнениях потенциальных покупателей.
Председатель оргкомитета международной конференции Elite Estate (Петербург) Александр Романенко озвучивает такие требования к элитному жилью: в первую очередь, расположение в престижном районе. Важен также вид из окон на памятники архитектуры или парк. Обязательно наличие благоустроенной прилегающей территории, социальной инфраструктуры и охраны. Не последнюю роль играют материалы, которые используются в строительстве и архитектура дома – она, по мнению эксперта, должна быть интересной и неординарной.
Какова же реальная ситуация в украинской столице? Риелторы вспоминают, что до недавних пор термин «элитный» фигурировало в рекламе едва ли не каждого нового объекта. В результате страдал покупатель, которому приходилось платить за «элитность», а на деле получать жилье, не дотягивающее до данной категории. Теперь застройщики все больше стараются развивать отдельные сегменты, в частности премиум. Именно такая недвижимость, по оценкам строительных компаний, приносит наибольший доход и пользуется в столице повышенным спросом, вне зависимости от каких-либо ценовых колебаний. С другой стороны, такие проекты требуют от застройщика высокого уровня профессионализма, опыта и серьезных инвестиций.
Эксперты отмечают, что современный покупатель стал гораздо более требовательным к приобретаемой недвижимости. Именно поэтому за минувшие два года в столице появилось несколько десятков новых объектов, которые по праву можно причислить к категории де люкс. В основном это небольшие дома в центральных районах города с качественной дорогой отделкой и крупные комплексы по типу «город в городе», расположенные в живописных районах на левом берегу.
Цены на элитную недвижимость в столице доступны очень состоятельным людям. Чаще всего на этапе строительства, стоимость виртуального квадратного метра стартует от $4 000 и достигает $10 000. Зато покупатель получает уже далеко не «голые стены», как в случае с обычным жильем. Некоторые из рассмотренных нами проектов предусматривают облицовку холлов жилых домов мрамором, фонтаны и даже мягкую мебель на лестничных площадках. Ну а индивидуальный подход к планировкам и вовсе воспринимается как обязательный стандарт – будущий жилец такого дома может заказать себе любой вариант внутренней планировки квартиры.
Престижный центр
С одной стороны, близость к центру – это едва ли не главный критерий к элитной недвижимости. Однако масштабная застройка центральных районов просто невозможна по причине отсутствия свободных участков для строительства. Поэтому предложение здесь не способно удовлетворить спрос, несмотря на то, что стоимость квадратного метра в новостройке, скажем, на Крещатике достигает астрономических пределов.
Типичный представитель элитного жилья – комплекс «Капитолий», расположенный по адресу Крещатик, 27-Б. Комплекс соответствует практически всем требованиям, предъявляемым к VIP-апартаментам. На 13 этажах застройщик расположил 40 элитных квартир площадью от 100 до 400 кв. метров. В здании находится тренажёрный зал, сауна, территория SPA, салон красоты, а также отдельная комната для колясок и велосипедов. К услугам жильцов благоустроенный двор, автономное отопление и горячее водоснабжение, а также Интернет и спутниковое телевидение. Стоимость 1 кв. м в апартаментах «Капитолия» составляет от $15 000, а сдать объект планируют в 4 квартале 2008 года.
Еще один элитный комплекс Ambassador House (ул. Франка, 4-Б) сможет похвастаться плавательным бассейном на первом этаже. Полы в общественных зонах этого комплекса будут выполнены из мрамора, а в холлах будет установлена эксклюзивная мягкая мебель и живые растения. Количество апартаментов по современным меркам весьма скромное – всего 48 штук. Эксперты считают, что именно такой комплекс является элитным в классическом понимании этого слова – центральный район, всего 12 этажей и полностью автономная инфраструктура.
«Покровский Посад», находящийся по адресу Глубочицкая, 26, также соответствует критериям элитного жилья. Комплекс включает в себя 4 корпуса от 18 до 24 этажей, магазины, отделение банка, кафе, фитнес-центр с бассейном, SPA-салон и даже площадку для выгула собак. Стоимость квадратного метра в «Покровском Посаде» стартует с отметки $4 000. Еще одно преимущество, помимо развитой инфраструктуры, возможность выбрать планировку на свой вкус, дорогая отделка холлов и скоростной лифт.
Жилой комплекс «Парус» возводится по ул. Мельникова, 18-А, и будет расположен внутри живописного квартала. Преимущество такого расположения в удобной транспортной развязке и близостью к деловому центру. Высота здания – 23 этажа, на которых расположено 202 квартиры. Помимо жилых апартаментов в здании предусмотрены офисные и торговые помещения, фитнес-центр и двухуровневый подземный паркинг. Характеристики здания позволяют причислить его как к премиум категории, так и бизнес. Стоимость квартир в «Парусе» стартует с отметки $3800 за кв. метр. Далее чем выше, тем дороже. Так с 20 по 23 этаж стоимость метра достигает $5500.
С видом на Днепр
Элитное жилье вовсе не обязательно предполагает соседство с Администрацией президента или городской мэрией. Многие состоятельные люди с готовы с удовольствием променять эти сомнительные преимущества на чистый речной воздух и живописный вид из окон. Именно поэтому помимо центра новостройки класса де люкс активно возводятся на левобережной части Киева, в непосредственной близости к реке. Строительные компании считают эти места наиболее перспективными, ведь в отличие от цента, здесь все еще достаточно свободных участков, а значит – есть возможность реализовать масштабные проекты.
Одним из таких проектов является элитный комплекс «Ривьера Риверсайд», по ул. Раисы Окипной, 16. Всего планируется возвести семь секций высотой до 14 этажей. Все здания расположены вдоль набережной, а из окон будет видна панорама правобережной части города, включая Печерскую Лавру. Застройщик обещает оборудовать для жильцов отдельный пляж и причал для яхт. Инфраструктура также включает в себя круглосуточную охрану, отделение банка, подземный паркинг и салон красоты. На момент написания материала стоимость квадратного метра в «Ривьере Риверсайд» составляла 22 000 гривен. Но, судя по всему, это не потолок, ведь завершение объекта запланировано на 2009 год.
Критерии «элитности»
Стараясь угодить клиентам, готовым заплатить от $6 000 и выше за квадратный метр, строительные компании все чаще используют дорогие отделочные материалы, устанавливают мраморные полы и мягкую мебель в холле, создают социальную инфраструктуру, а также всячески благоустраивают прилегающую территорию. Но и это еще далеко не все требования, предъявляемые к недвижимости класса Delux.
Четкие критерии элитной недвижимости необходимы в первую очередь операторам рынка, точнее тем застройщикам, которые специализируются на дорогих сегментах. Ведь зачастую апартаменты приобретаются в еще не построенном доме, и покупатель не видит, что именно он приобретает.
Руководитель департамента маркетинга и сбыта Дмитрий Змиевец считает, что при отсутствии классификатора, покупатель просто рискует получить сооружение, которое не соответствует тому образу, который он видел на рекламных буклетах.
Сам принцип разделения недвижимости на классы основан на многочисленных мнениях потенциальных покупателей.
Председатель оргкомитета международной конференции Elite Estate (Петербург) Александр Романенко озвучивает такие требования к элитному жилью: в первую очередь, расположение в престижном районе. Важен также вид из окон на памятники архитектуры или парк. Обязательно наличие благоустроенной прилегающей территории, социальной инфраструктуры и охраны. Не последнюю роль играют материалы, которые используются в строительстве и архитектура дома – она, по мнению эксперта, должна быть интересной и неординарной.
Какова же реальная ситуация в украинской столице? Риелторы вспоминают, что до недавних пор термин «элитный» фигурировало в рекламе едва ли не каждого нового объекта. В результате страдал покупатель, которому приходилось платить за «элитность», а на деле получать жилье, не дотягивающее до данной категории. Теперь застройщики все больше стараются развивать отдельные сегменты, в частности премиум. Именно такая недвижимость, по оценкам строительных компаний, приносит наибольший доход и пользуется в столице повышенным спросом, вне зависимости от каких-либо ценовых колебаний. С другой стороны, такие проекты требуют от застройщика высокого уровня профессионализма, опыта и серьезных инвестиций.
Эксперты отмечают, что современный покупатель стал гораздо более требовательным к приобретаемой недвижимости. Именно поэтому за минувшие два года в столице появилось несколько десятков новых объектов, которые по праву можно причислить к категории де люкс. В основном это небольшие дома в центральных районах города с качественной дорогой отделкой и крупные комплексы по типу «город в городе», расположенные в живописных районах на левом берегу.
Цены на элитную недвижимость в столице доступны очень состоятельным людям. Чаще всего на этапе строительства, стоимость виртуального квадратного метра стартует от $4 000 и достигает $10 000. Зато покупатель получает уже далеко не «голые стены», как в случае с обычным жильем. Некоторые из рассмотренных нами проектов предусматривают облицовку холлов жилых домов мрамором, фонтаны и даже мягкую мебель на лестничных площадках. Ну а индивидуальный подход к планировкам и вовсе воспринимается как обязательный стандарт – будущий жилец такого дома может заказать себе любой вариант внутренней планировки квартиры.
Престижный центр
С одной стороны, близость к центру – это едва ли не главный критерий к элитной недвижимости. Однако масштабная застройка центральных районов просто невозможна по причине отсутствия свободных участков для строительства. Поэтому предложение здесь не способно удовлетворить спрос, несмотря на то, что стоимость квадратного метра в новостройке, скажем, на Крещатике достигает астрономических пределов.
Типичный представитель элитного жилья – комплекс «Капитолий», расположенный по адресу Крещатик, 27-Б. Комплекс соответствует практически всем требованиям, предъявляемым к VIP-апартаментам. На 13 этажах застройщик расположил 40 элитных квартир площадью от 100 до 400 кв. метров. В здании находится тренажёрный зал, сауна, территория SPA, салон красоты, а также отдельная комната для колясок и велосипедов. К услугам жильцов благоустроенный двор, автономное отопление и горячее водоснабжение, а также Интернет и спутниковое телевидение. Стоимость 1 кв. м в апартаментах «Капитолия» составляет от $15 000, а сдать объект планируют в 4 квартале 2008 года.
Еще один элитный комплекс Ambassador House (ул. Франка, 4-Б) сможет похвастаться плавательным бассейном на первом этаже. Полы в общественных зонах этого комплекса будут выполнены из мрамора, а в холлах будет установлена эксклюзивная мягкая мебель и живые растения. Количество апартаментов по современным меркам весьма скромное – всего 48 штук. Эксперты считают, что именно такой комплекс является элитным в классическом понимании этого слова – центральный район, всего 12 этажей и полностью автономная инфраструктура.
«Покровский Посад», находящийся по адресу Глубочицкая, 26, также соответствует критериям элитного жилья. Комплекс включает в себя 4 корпуса от 18 до 24 этажей, магазины, отделение банка, кафе, фитнес-центр с бассейном, SPA-салон и даже площадку для выгула собак. Стоимость квадратного метра в «Покровском Посаде» стартует с отметки $4 000. Еще одно преимущество, помимо развитой инфраструктуры, возможность выбрать планировку на свой вкус, дорогая отделка холлов и скоростной лифт.
Жилой комплекс «Парус» возводится по ул. Мельникова, 18-А, и будет расположен внутри живописного квартала. Преимущество такого расположения в удобной транспортной развязке и близостью к деловому центру. Высота здания – 23 этажа, на которых расположено 202 квартиры. Помимо жилых апартаментов в здании предусмотрены офисные и торговые помещения, фитнес-центр и двухуровневый подземный паркинг. Характеристики здания позволяют причислить его как к премиум категории, так и бизнес. Стоимость квартир в «Парусе» стартует с отметки $3800 за кв. метр. Далее чем выше, тем дороже. Так с 20 по 23 этаж стоимость метра достигает $5500.
С видом на Днепр
Элитное жилье вовсе не обязательно предполагает соседство с Администрацией президента или городской мэрией. Многие состоятельные люди с готовы с удовольствием променять эти сомнительные преимущества на чистый речной воздух и живописный вид из окон. Именно поэтому помимо центра новостройки класса де люкс активно возводятся на левобережной части Киева, в непосредственной близости к реке. Строительные компании считают эти места наиболее перспективными, ведь в отличие от цента, здесь все еще достаточно свободных участков, а значит – есть возможность реализовать масштабные проекты.
Одним из таких проектов является элитный комплекс «Ривьера Риверсайд», по ул. Раисы Окипной, 16. Всего планируется возвести семь секций высотой до 14 этажей. Все здания расположены вдоль набережной, а из окон будет видна панорама правобережной части города, включая Печерскую Лавру. Застройщик обещает оборудовать для жильцов отдельный пляж и причал для яхт. Инфраструктура также включает в себя круглосуточную охрану, отделение банка, подземный паркинг и салон красоты. На момент написания материала стоимость квадратного метра в «Ривьере Риверсайд» составляла 22 000 гривен. Но, судя по всему, это не потолок, ведь завершение объекта запланировано на 2009 год.
Еще один объект категории премиум строится на Никольско-Слободской улице и называется «Золотой берег». Планируется, что это будет крупный многофункциональный комплекс, включающий в себя офисный центр, отель и 48-этажный элитный жилой комплекс. Все три здания будут расположены рядом вдоль набережной на участке площадью 7 га. Жилое здание будет иметь волнообразную форму и состоять из 96 квартир общей площадью 240 тыс. кв. Кроме того, в трех башнях будут располагаться офисы, а в четвертой – 5-звездочная гостиница. В инфраструктуру комплекса также войдет рекреационная зона с прогулочной набережной, пляжем и парком. Продажи квартир еще не начались, но само их количество, равно как и высота в 48 этажей, автоматически снижают класс жилья до уровня «бизнес», несмотря на то, что изначально оно было заявлено как премиум.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)